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坐着高铁寻找房价洼地:哪些城市还有投资机会?

发布时间:2019-11-08 07:30:59 已有: 人阅读

  高铁总里程的不断延长对所经过城市的房价会带来什么影响,有哪些城市的房价因此而成为估值洼地呢?中泰证券研究所的房地产团队对此做了深入的调研,从中也发现了一些潜在投资机会。

  2011年,我第一次坐高铁到一个从未去过的城市参加会议,那个城市叫郴州。我想,如果没有高铁,主办方估计就不会在那里举办资本市场研讨会。两个月前,我又去了枣庄,据说自从京沪高铁开通之后,枣庄就成了作为金融中心的上海和作为中心北京这两个中心城市之间的中心。确实,高铁改变或正在改变中国的经济地理——这是一个非常有意思的变化。

  那么,高铁总里程的不断延长对所经过城市的房价会带来什么影响,有哪些城市的房价因此而成为估值洼地呢?中泰证券研究所的房地产团队对此做了深入的调研,从中也发现了一些潜在投资机会。结合今年以来出现的三四线城市房价的补涨行情,我们之间就此话题展开了对话。

  ——从过去5-6年的历史数据来看,一线城市周边区域并未实现大量的人口导入,这些城市的房价推手并不是来自本地市场。

  ——既然核心城市周边区域房价的“发动机”并不在当地,那么我们基本判断这些城市的房价催化剂就是来自一线楼市的溢出效应。

  ——日本在新干线年代前期,东京圈人口大量从东京流向东京周边;如今,北京、上海的人口流入规模也出现萎缩。

  ——三线城市至核心城市越便利,其房价弹性一般越大。位于潜在“一小时”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。

  ——推荐三个相对“价值洼地”城市:南通、嘉兴、江门,同时也提醒未来房地产可能出现的系统性风险和政策变化带来的区域性风险。

  中泰房地产团队:我们一般认为,高铁开通对一个区域或城市的发展存在着“双重效应”:早中期的集聚效应和后期的扩散效应。

  我国第一条高铁京津城际铁路开通于2008年8月,之后高铁建设规模逐年扩大,至2016年末,全国高铁运营里程已达2.2万公里,较08年翻了近32倍,预计2020年达到3.8万公里的运营里程。随着高铁密度的提升,高铁也逐步成为人们跨城出行的重要交通工具,到2015年末,高铁占铁路客运比重达到38%。

  首先是集聚效应,高铁开通有助于加速区域要素流动,核心城市的中心地位大幅强化,使得区域的人口、资金等要素不断向其集聚,如一线人口集中度的持续提升。

  其次是扩散效应,高铁开通使得居民跨城通行时间大幅缩短,城市边界趋于模糊,中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周围扩散。以日本为例,在新干线年新干线倍),东京圈人口大量从东京流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市(东京每年流出人口的50%流向周边三县);从中国的一线城市来看,广州、深圳外来人口的流入规模在继续扩大,而北京、上海的人口流入规模近两年已开始出现萎缩。

  注:外来人口-户籍外出人口=常住人口-户籍人口,因不是每个城市都公布外来常住人口数量,我们用这个指标刻画外来人口变化,若这个指标同比增速扩大,我们认为表明一个城市流入人口规模在扩大。

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